Die Villa Gruner liegt direkt im Herzen des Seebades Zinnowitz.

Zinnowitz ist eine Gemeinde auf der Insel Usedom im Landkreis Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern.

Zinnowitz liegt im Norden Usedoms am nördlichen Ende einer etwa ein bis zwei Kilometer breiten Landzunge zwischen Achterwasser und Pommerscher Bucht. Nachbargemeinden sind im Uhrzeigersinn Zempin, Lütow, Krummin, Mölschow und Trassenheide.

Zinnowitz ist mit einer durchschnittlichen jährlichen Sonnenscheindauer von 1917 Stunden der sonnenreichste Ort Deutschlands.

Zwischen Strand und den ersten Gebäuden befindet sich die Küste entlang eine Fußgängern und Fahrradfahrern vorbehaltene, landschaftlich vom Planer Schreckenberg gestaltete Strandpromenade. Beginnend am Komplex des Meerwasserhallenbads verläuft sie am Hotel Baltic vorbei in südwestliche Richtung.

Im Zentrum befindet sich der zentrale Zugang zum Strand und zur Seebrücke Zinnowitz mit Tauchgondel. Daneben befindet sich eine Freiluftbühne auch Konzertmuschel genannt. Bis zum Ende der Promenade werden mehrere, aufwändig rekonstruierte Villen in Bäderarchitektur passiert.